近期，平安人寿批量收购6个来福士项目的股权，再度引发业界对险资投资不动产的关注。《证券日报》记者梳理发现，今年上半年，险资对不动产项目的投资热情高涨，出手次数和涉及项目都较去年同期明显增加。

　　业内分析人士认为，险资青睐投资不动产，主要出于以下几个方面的考虑：一是不动产投资与保险资金在久期方面的要求匹配度较高；二是部分险企积极布局养老、大健康产业，需要依托不动产资源的支持。因此，险企投资不动产有利于与保险主业产生协同效应。

　　平安人寿出手最霸气

　　据险企在中国保险行业协会官网披露的大额未上市股权和不动产投资信息显示，今年上半年，泰康人寿、平安人寿、和谐健康、太保寿险等4家险企总共投资了11个不动产项目，而去年同期只有2家险企投资了2个不动产项目。

　　从今年上半年险企对不动产的投资金额来看，平安人寿出手最霸气，共投资了6个来福士项目，总投资金额约为330亿元。平安人寿以直接收购各项目公司股权的方式投资不动产，其中，收购了上海人广来福士项目公司60%的股权，并收购了其他5个来福士项目公司各70%的股权。此外，平安人寿还投资了平安香港总部大楼，累计出资跨境人民币45.17亿元、89.73亿港元。

　　泰康人寿上半年主要投资了泰康集团大厦和北京燕园养老社区这两个不动产项目。其中，先后10次对北京燕园养老社区的项目公司进行投资。泰康人寿表示，后续将在项目总体出资额度内通过增资、股东借款等方式对项目进行追加投资。

　　另一个引起业界高度关注的不动产项目投资，是和谐健康出资约90.57亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有北京SK大厦，资金来源为保险责任准备金。

　　苏宁金融研究院高级研究员黄大智对《证券日报》记者表示，一般情况下，险企在选择投资标的时，要考虑资金的匹配度以及各项业务的匹配度。从资金匹配度来看，保险资金尤其是寿险资金具有长期、大额的特性，比较适合长期投资商业地产项目；从业务匹配度来看，有的险企布局大健康、大养老业务，部分业务本身需要依托不动产项目。同时，在长期利率走低趋势下，险资整体面临可长期投资的优质资产紧缺，其有多元化配置需求，不动产投资便是较好的选择之一。

　　从上半年险企投资的不动产项目来看，主要包括养老社区、自用办公楼和商业物业三大类型。从商业物业来看，无论是平安人寿投资的6个来福士项目还是和谐健康投资的SK大厦，都处于城市核心地段，并且已经开业运营，保持现状交付。业内人士认为，投资成熟项目可以考察的要素更多，降低投资风险。

　　“总体而言，中国房地产行业的融资需求普遍旺盛，不动产类投资产品回报率也较可观，因此保险公司在寻求高回报投资标的时，不动产是优先考虑的资产类型。同时，不动产项目一般具有回报期长、现金流稳定等特点，比较符合保险资金的投资需求，因此，保险公司普遍重视利用不动产投资来匹配负债。”普华永道中国金融行业管理咨询合伙人周瑾对《证券日报》记者表示。

　　黄大智认为，从当前时点来看，在众多房地产企业卖楼回收现金流的背景下，商业地产的项目公司股权价值处在相对洼地，股权价值增长预期加上长期稳定的现金流，是今年险资在不动产投资领域较为活跃的原因之一。

　　防范合规风险和经营风险

　　尽管险企有诸多青睐不动产投资的理由，但投资风险也不得不防。黄大智认为，险企投资不动产的风险主要体现在两个方面，一是投资的合规风险，二是投资房地产项目的投后风险，包括运营管理等方面，这都是险企投资需要注意的问题。

　　从合规风险方面看，根据银保监会此前下发的情况通报，险资投资不动产主要存在几方面问题，第一，投资的股权不动产项目存在股权代持，或者相关权利到期未收回的情形；第二，股权方式投资的不动产项目公司违规，存在投资资金被挪用、对外开展股权投资、向保险公司股东借款超过监管要求等情况；第三，不动产投资项目未按合同约定期限开工建设，或者以所投资的不动产提供抵押担保等。

　　周瑾对记者表示，不动产投资可以体现为股权、债权等不同形式，投资风险可能表现为市场风险或信用风险，但实质上还是作为底层资产的不动产标的的收益风险或价格波动风险。因此，险企在不动产投资标的选择上，要针对不动产项目的性质、区位、开发商和运营商等因素做充分评估，并分析其现金流特性和还款来源。

　　周瑾表示，保险公司应顺应国家政策导向，优选不动产投资标的，做好项目尽调工作，落实风险缓释措施，设定黑白名单，谨慎选择开发商和运营商，并做好投后管理，密切关注项目的建设与运营情况。

来源： 证券日报     冷翠华

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